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音羽雷音在线亚洲另类图片: 房地产融资 “三道红线”盛传之下:下半年融资如何走?

今年上半年,随着国内疫情趋于稳定,房地产行业逐渐复工复产,在宏观资金宽松的大背景下,房企境内融资环境得以改善,多种因素下,部分城市诸如深圳、东莞、南京、杭州等楼市高热,“抢房”“涨价”“高价地”的声音不断。

近日,网传监管部门出台“345新规”,旨在控制房企有息负债规模。8月19日有媒体进一步报道,央行、住建部将召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈,或为了解行业对融资新规的反应。 “345新规”是真是假?如果是真,对于房企影响几何?下半年房地产融资是否会收紧?

如果按照网传的“345新规”,海通证券认为,上述近半企业会受到影响,224家企业中有至少109家在2019年的带息债务增速要高出标准,未来需要降低债务增速。

不过,另外两位不愿具名的华东房企集团副总裁均表示“不太清楚具体情况”。其中一位高管表示,传闻中的事情可能是有的,个人理解可能窗口指导的概率更大,如果是政策,那就不是召集几个企业来开会的事情了。另一位高管也表示,如果收紧,是一件很正常的事情,目的是把资金截流到实体经济,具体还要看如何操作音羽雷音在线亚洲另类图片:,但是期待不要“一刀切”。

亿翰智库首席分析师张化东告诉记者音羽雷音在线亚洲另类图片:,如果按网传的“345新规”实施音羽雷音在线亚洲另类图片:,对头部企业影响并不是很大音羽雷音在线亚洲另类图片:,但对于小型甚至是一些中型房企来说音羽雷音在线亚洲另类图片:,会有一定程度的影响音羽雷音在线亚洲另类图片:,势必会增加财务成本。

此外音羽雷音在线亚洲另类图片:,如果通过负债指标来对房企融资进行限制音羽雷音在线亚洲另类图片:,则可能会倒逼企业优化报表、增加合作。天风证券认为音羽雷音在线亚洲另类图片:,即使按照3条标准对房企债务进行管控音羽雷音在线亚洲另类图片:,可能也难以完全限制房企的债务融资音羽雷音在线亚洲另类图片:,且可能加剧房企将债务向表外转移的力度。据其分析音羽雷音在线亚洲另类图片:,从房企近几年的财报来看音羽雷音在线亚洲另类图片:,少数股东权益占比明显提升音羽雷音在线亚洲另类图片:,无论是表内通过少数股东权益进行“明股实债”的融资音羽雷音在线亚洲另类图片:,还是将债务放到表外以规避表内债务增长的现象,都可能会进一步加剧。当然,合联营企业同样属于房地产企业,其同样会受到房企融资政策的监管,具体的监管措施尚需进一步观察。

具体来看,如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

近日,阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌在公开场合演讲时也称,上半年受到疫情的影响,国家在财政政策、货币政策方面采取了比去年同期宽松的政策,土地市场出现火热,家家都在加杠杆。

天风证券则按照房企剔除预收账款资产负债率为70%、净负债率为100%、货币短债比为1这三个标准对销售额较高的50家房企进行划分。统计来看,3个条件均满足的房企共14家,满足2个条件的10家,满足1个条件的14家,全部不满足的12家。天风证券认为,如果按照上述3条标准对房企进行管控,大型房企的债务融资将普遍受到影响,一些回款较差的中小型房企可能出现信用风险暴露。

对此,新京报记者8月20日向多位金融监管人士求证,均未获得证实。

近些年来,在规模刺激下,内地房企加速周转,伴随着的则是普遍增高的负债指标,这给企业经营增加了诸多风险。目前房企的负债情况如何?

融资收紧是大概率事件

编辑 武新 校对 李项玲

  

但是随着部分房企人士表示接到相关通知,使得传闻多了些真实性。有TOP10房企告诉新京报记者,此前已经收到融资新规的通知,但是没有收到正式的政策性文件,同时也收到开会通知,与金融监管升级有关。

传言真伪,尚未得到监管层的证实,但是下半年房企融资收紧或将是大概率事件。

两次高层会议喊话房地产,释放政策收紧信号,外加多个城市接连从需求端、土地供给端加码楼市调控,市场猜想下半年房地产融资政策将收紧。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,下半年房企融资的“好日子”已经基本结束,整体很难再有类似上半年的低成本融资水平,即使是财务稳健的房企也会面临这一挑战。在国内大循环为主的发展导向上,未来房地产融资收紧将是大概率事件。

图片说明:截至2019年底,50房企负债指标一览。图片来源:天风证券研究所

哪些房企高负债?

此前,据财经类媒体报道,“345新规”对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理,并设置了“三道红线”,具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

新京报记者 段文平 徐倩 程维妙 

“三道红线”真假?

7月份以来,各地加码楼市政策,包括深圳、东莞、南京、宁波等城市,从需求端对房地产市场进行调控。而国务院举行房地产座谈会以及中央政治局会议的召开,均强调“房住不炒”,释放收紧信号。

事实上,由于力度较大、影响面广、操作难度大,市场对于传闻中的“345新规”,多是围观态度,真实性有待商榷。中原地产首席分析师张大伟表示,“这种监管必然需要央行、银保监会、证监会来实施,不太像是真的,因为不符合常识。”

天风证券认为,从房企融资端进行调控,与前期对需求端的调控一脉相承。

海通证券研究报告显示,根据wind数据,统计了全市场有 2019 年报数据的房地产发债企业,共224家。如果以剔除预收款后的资产负债率(采用(负债合计-预收款项-合同负债)/(资产总额-预收账款-合同负债)×100%)大于 70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍这三项作为风险衡量指标,结果发现,224家企业中有51家均超过这三项预警线,45家超过了其中的两项,60家超过了其中的一项,68家三项指标均没有超过。

与此同时,房地产销售快速恢复,带动居民中长期信贷持续大规模增加。2020年6-7月,新增居民中长期贷款历史上首次连续两个月超过6000亿。业内人士认为,房价问题以及资金流向房地产而非实体经济等引发关注。

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